Introdução

A profunda reconfiguração das relações econômicas experimentada nas últimas décadas projetou efeitos de grande relevância sobre o direito privado e, em especial, sobre o direito imobiliário. A expansão dos mercados globais, a crescente sofisticação das estruturas empresariais, a intensificação dos fluxos de capital e as transformações dos modos de habitar e utilizar os espaços urbanos favoreceram o surgimento de modelos negociais cuja complexidade frequentemente ultrapassa os contornos das categorias tradicionais elaboradas pela dogmática civilista. Herdeiras da experiência jurídica romana e desenvolvidas ao longo dos séculos pela tradição pandectista e pelos grandes códigos civis da modernidade, tais categorias continuam a desempenhar função fundamental na compreensão dos fenômenos jurídicos. Não obstante, a emergência de novas realidades econômicas tem revelado a necessidade de releituras capazes de compatibilizar a estabilidade conceitual do sistema com as exigências práticas de uma sociedade em constante transformação.

Nesse contexto, a teoria geral dos contratos passou a conviver com figuras negociais cuja complexidade ultrapassa os limites das categorias típicas previstas pelo legislador. Contratos de colaboração empresarial, operações estruturadas de financiamento, modelos híbridos de ocupação imobiliária e mecanismos negociais voltados à otimização da utilização dos bens passaram a ocupar espaço crescente tanto na prática econômica quanto na reflexão doutrinária.

Entre essas novas modalidades destacam-se o built-to-suit (BTS) e o coliving. Embora possuam finalidades distintas, ambos representam manifestações de uma mesma tendência histórica: a adaptação dos instrumentos jurídicos às transformações econômicas e sociais da contemporaneidade.

O built-to-suit emerge como sofisticado mecanismo de desenvolvimento imobiliário e financiamento empresarial, permitindo que imóveis sejam concebidos especificamente para atender às necessidades operacionais de determinado usuário. O coliving, por sua vez, surge como resposta às mudanças demográficas, à mobilidade profissional e às novas formas de convivência urbana, propondo modelos flexíveis de ocupação residencial baseados no compartilhamento de espaços e serviços.

A análise desses institutos revela não apenas a evolução do mercado imobiliário, mas também importantes transformações na própria concepção contemporânea dos contratos, cada vez mais marcados pela autonomia privada, pela funcionalização econômica e pela busca de soluções juridicamente adequadas para realidades sociais complexas.

1. O contrato built-to-suit

1.1 Conceito e estrutura jurídica

O built-to-suit — expressão que pode ser traduzida como “construído sob medida” — consiste em operação contratual mediante a qual um empreendedor, investidor ou fundo imobiliário assume a obrigação de adquirir, construir ou substancialmente reformar determinado imóvel segundo especificações previamente estabelecidas pelo futuro ocupante, que, em contrapartida, compromete-se a utilizá-lo mediante contrato de longa duração.

A operação apresenta significativa relevância econômica, pois permite ao usuário dispor de uma infraestrutura integralmente ajustada às suas necessidades operacionais sem a exigência de alocar capital próprio na aquisição do terreno ou no financiamento da construção.

No ordenamento jurídico brasileiro, o instituto recebeu disciplina legislativa específica por intermédio da Lei nº 12.744/2012, que introduziu o art. 54-A na Lei nº 8.245/1991.

A positivação legislativa representou importante reconhecimento normativo de uma prática já consolidada no mercado imobiliário corporativo, especialmente em empreendimentos industriais, logísticos, hospitalares e comerciais.

O dispositivo legal prestigia amplamente a autonomia privada ao determinar que prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes, inclusive quanto à distribuição dos riscos do empreendimento e às consequências da rescisão antecipada.

1.2 Natureza jurídica

A definição da natureza jurídica do built-to-suit constitui um dos temas mais debatidos pela doutrina especializada.

A posição majoritária o qualifica como contrato complexo ou misto, resultante da combinação de elementos pertencentes a diferentes figuras negociais tradicionais.

Nele coexistem:

• elementos de empreitada, em razão da obrigação de construir ou adaptar o imóvel;
• elementos de locação, decorrentes da posterior cessão onerosa do uso do bem;
• elementos financeiros, uma vez que a remuneração contratual incorpora a recuperação do investimento realizado pelo empreendedor.

A complexidade estrutural do negócio impede sua redução a qualquer das categorias contratuais clássicas consideradas isoladamente.

O núcleo econômico da operação não reside simplesmente na utilização do imóvel, mas na conjugação entre desenvolvimento imobiliário, financiamento privado e ocupação de longo prazo.

1.2.1 Divergências doutrinárias

Apesar da predominância da tese do contrato misto, outras construções doutrinárias merecem registro.

Parte da doutrina sustenta que o BTS permanece essencialmente uma modalidade especial de locação não residencial, acrescida de obrigações acessórias relacionadas à construção ou adaptação do imóvel.

Segundo essa interpretação, a locação continua sendo o elemento central do negócio, enquanto a construção desempenharia função meramente instrumental.

Outra corrente enfatiza o caráter financeiro da operação.

Sob essa perspectiva, o BTS aproximar-se-ia mais de uma técnica de financiamento imobiliário privado do que propriamente de um contrato locatício, já que os pagamentos realizados pelo ocupante destinam-se não apenas à remuneração do uso do imóvel, mas também à amortização do capital investido pelo empreendedor.

Há ainda autores que identificam no BTS uma verdadeira operação de engenharia contratual, construída a partir da conjugação de diversos negócios jurídicos funcionalmente coordenados para atingir um objetivo econômico unitário.

Independentemente da classificação adotada, a doutrina converge quanto ao reconhecimento da autonomia estrutural do instituto e de sua relevância para o moderno mercado imobiliário.

1.2.2 O BTS e a Teoria Geral dos Contratos

A análise do BTS à luz da Teoria Geral dos Contratos revela características particularmente interessantes.

Trata-se de contrato:

• bilateral;
• oneroso;
• consensual;
• comutativo;
• de execução continuada;
• empresarial.

Sua principal singularidade reside na intensa liberdade conferida às partes para distribuir riscos e estruturar prestações.

A autonomia privada assume papel central na construção do conteúdo contratual, permitindo a modelagem das obrigações segundo as peculiaridades do empreendimento.

Todavia, essa liberdade não é absoluta.

A operação permanece submetida aos princípios estruturantes do direito contratual contemporâneo, especialmente:

• boa-fé objetiva;
• função social do contrato;
• equilíbrio contratual;
• vedação ao abuso de direito;
• cooperação entre as partes.

O BTS representa, assim, importante exemplo da evolução do paradigma contratual contemporâneo, no qual a autonomia privada é fortalecida sem que sejam abandonados os mecanismos jurídicos de proteção da justiça contratual.

1.3 Fundamentos normativos

Além do art. 54-A da Lei do Inquilinato, o BTS encontra fundamento em diversos dispositivos e princípios do ordenamento jurídico brasileiro.

Entre eles destacam-se:

• art. 421 do Código Civil (função social do contrato);
• art. 421-A do Código Civil (liberdade contratual);
• art. 422 do Código Civil (boa-fé objetiva);
• princípio da força obrigatória dos contratos;
• princípio da intervenção mínima do Estado nas relações privadas.

A Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019) reforçou significativamente esse panorama ao consolidar a presunção de paridade entre agentes econômicos e prestigiar a autonomia privada nas relações empresariais.

Sob a ótica da Análise Econômica do Direito, o BTS representa mecanismo eficiente de redução dos custos de transação e de alocação racional dos riscos, permitindo que empresas concentrem seus recursos em suas atividades-fim sem necessidade de investir capital significativo em infraestrutura imobiliária própria.

2. O coliving e a reconfiguração da habitação urbana

2.1 Origem e conceito

O fenômeno do coliving insere-se em um contexto mais amplo de transformação das dinâmicas urbanas contemporâneas. A crescente concentração populacional nos grandes centros, a elevação dos custos imobiliários, a redução do tamanho médio dos núcleos familiares, a expansão do trabalho remoto e a intensificação da mobilidade profissional contribuíram para o surgimento de novas formas de ocupação residencial.

Inspirado nos paradigmas da chamada sharing economy (economia compartilhada), o coliving procura conciliar racionalização do uso dos espaços, redução de custos habitacionais e fortalecimento das experiências comunitárias.

Em sua configuração mais difundida, o modelo combina unidades privativas — normalmente quartos ou suítes — com amplas áreas compartilhadas destinadas à convivência, trabalho, lazer e prestação de serviços. Cozinhas, lavanderias, salas de reunião, espaços de coworking, academias e ambientes de integração social constituem elementos frequentemente presentes nesses empreendimentos.

O modelo distingue-se das tradicionais repúblicas estudantis ou pensões pela profissionalização da gestão, pela padronização dos serviços oferecidos e pela estrutura empresarial subjacente à operação.

Mais do que uma simples modalidade de habitação compartilhada, o coliving representa uma nova concepção de utilização do espaço urbano, na qual a experiência de convivência passa a integrar o próprio objeto econômico do empreendimento.

2.2 Atipicidade contratual

Ao contrário do built-to-suit, o coliving ainda não recebeu disciplina legislativa específica no ordenamento jurídico brasileiro.

Sua regulamentação decorre da aplicação coordenada de diversos diplomas normativos, entre os quais:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002);
• Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991);
• Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990);
• legislação urbanística municipal;
• legislação condominial;
• regulamentos internos dos empreendimentos.

A ausência de tipificação legislativa específica faz com que sua natureza jurídica permaneça objeto de intenso debate doutrinário.

Dependendo das características concretas do empreendimento, o vínculo jurídico poderá aproximar-se de:

• locação residencial;
• hospedagem;
• cessão temporária de uso;
• prestação de serviços;
• contrato misto ou atípico.

Essa pluralidade de enquadramentos revela a complexidade da figura e demonstra a insuficiência das categorias tradicionais para abarcar integralmente a realidade econômica do fenômeno.

2.2.1 Critérios para a qualificação jurídica do coliving

A correta qualificação jurídica do coliving exige abordagem funcional e casuística.

Não basta examinar a nomenclatura atribuída pelas partes ao instrumento contratual. É necessário investigar o conteúdo econômico e obrigacional efetivamente desenvolvido no empreendimento.

Entre os critérios mais relevantes destacam-se:

a) Grau de exclusividade da unidade privativa

Quanto maior a autonomia do ocupante sobre determinado espaço privativo, mais a relação se aproxima da locação tradicional.

Por outro lado, quando a ocupação ocorre em espaços altamente compartilhados, com reduzida autonomia individual, aproxima-se dos contratos de hospedagem ou de prestação de serviços.

b) Relevância econômica dos serviços prestados

A importância econômica dos serviços disponibilizados constitui elemento decisivo.

Se os serviços representam mera atividade acessória, o vínculo tende a caracterizar-se como locação.

Se constituem o núcleo principal da operação econômica, a natureza contratual pode aproximar-se dos contratos de hospedagem ou de serviços complexos.

c) Duração da ocupação

A permanência prolongada sugere aproximação com a locação residencial.

Já ocupações de curta duração tendem a aproximar-se da hospedagem ou de modalidades híbridas de ocupação temporária.

d) Estrutura da remuneração

Também merece análise a forma como a contraprestação é estruturada.

Contratos nos quais o pagamento remunera predominantemente o uso do espaço apresentam características locatícias mais evidentes.

Em contrapartida, quando a remuneração engloba um amplo conjunto de serviços integrados, a natureza jurídica torna-se mais complexa.

2.2.2 Implicações da qualificação jurídica

A definição da natureza jurídica do coliving produz consequências práticas relevantes.

Questões relativas a:

• retomada do imóvel;
• despejo;
• responsabilidade civil;
• proteção possessória;
• tributação;
• incidência de normas consumeristas;

podem variar significativamente conforme o enquadramento jurídico adotado.

Por essa razão, a qualificação do contrato não constitui mero exercício acadêmico, mas questão central para a adequada aplicação do ordenamento jurídico.

2.2.3 Coliving e relações de consumo

Em muitos empreendimentos de coliving, a estrutura contratual aproxima-se das relações de consumo.

O operador exerce atividade econômica organizada, fornecendo não apenas espaço físico, mas também um conjunto integrado de serviços destinados ao usuário final.

Nessas hipóteses, torna-se possível a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A aplicação do CDC pode implicar:

• controle de cláusulas abusivas;
• interpretação mais favorável ao consumidor;
• responsabilidade objetiva do fornecedor;
• dever ampliado de informação e transparência;
• proteção contra práticas comerciais abusivas.

A matéria ainda carece de consolidação jurisprudencial, mas tende a adquirir crescente relevância à medida que o modelo se expande.

2.3 Aspectos urbanísticos e condominiais

A disseminação dos empreendimentos de coliving também suscita importantes questões urbanísticas.

Os municípios possuem competência para disciplinar:

• uso e ocupação do solo;
• zoneamento urbano;
• densidade habitacional;
• parâmetros construtivos;
• requisitos de acessibilidade e mobilidade.

Consequentemente, a viabilidade jurídica desses empreendimentos depende frequentemente da compatibilidade com a legislação urbanística local.

Além disso, surgem debates relevantes no âmbito condominial.

A compatibilidade do coliving com convenções de condomínio originalmente destinadas à ocupação residencial tradicional tem sido objeto de controvérsia crescente.

A questão envolve a interpretação da Lei nº 4.591/1964, do Código Civil e das próprias convenções condominiais.

Em determinados casos, a intensa rotatividade de ocupantes pode gerar conflitos relacionados à segurança, ao sossego e à destinação econômica das unidades.

A jurisprudência ainda se encontra em processo de formação, mas já demonstra preocupação em equilibrar a liberdade de utilização da propriedade com os interesses legítimos da coletividade condominial.

2.4 Considerações sobre a finalidade social da propriedade e dos contratos

A análise das novas estruturas contratuais não deve restringir-se aos seus aspectos econômicos ou regulatórios.

A propriedade, a posse e os contratos possuem natureza instrumental e encontram sua justificação nos bens humanos e sociais que tornam possíveis.

Os mecanismos jurídicos de circulação e utilização dos bens não constituem fins em si mesmos, mas instrumentos destinados à satisfação de necessidades legítimas da pessoa e da comunidade.

Sob essa perspectiva, tanto o built-to-suit quanto o coliving evidenciam uma transformação relevante na compreensão contemporânea da propriedade.

No BTS, o imóvel torna-se instrumento de desenvolvimento econômico, geração de riqueza e organização da atividade produtiva.

No coliving, passa a desempenhar função diretamente relacionada ao acesso à moradia, à mobilidade urbana e à convivência comunitária.

Essa realidade reforça a compreensão segundo a qual a legitimidade das estruturas negociais não decorre exclusivamente da autonomia privada ou da eficiência econômica, mas também de sua aptidão para favorecer formas estáveis de cooperação, desenvolvimento humano e convivência social.

A função social da propriedade e dos contratos, consagrada pela Constituição Federal e pelo Código Civil, revela precisamente essa orientação: os bens e os instrumentos jurídicos que os disciplinam devem ser interpretados em atenção aos fins humanos e comunitários que procuram realizar.

Desse modo, a evolução das estruturas contratuais contemporâneas não representa apenas uma transformação técnica do mercado, mas igualmente a busca por soluções jurídicas capazes de harmonizar liberdade econômica, segurança das relações negociais e realização dos interesses humanos fundamentais.

3. Análise comparativa entre built-to-suit e coliving

Embora frequentemente mencionados em conjunto como manifestações dos chamados contratos imobiliários contemporâneos, o built-to-suit e o coliving possuem fundamentos econômicos, estruturas jurídicas e finalidades substancialmente distintas.

A aproximação entre ambos decorre menos de suas características intrínsecas e mais do fato de representarem respostas inovadoras às transformações do mercado imobiliário e da sociedade contemporânea.

Sob a perspectiva funcional, o BTS busca solucionar problemas relacionados ao financiamento e ao desenvolvimento de infraestrutura imobiliária especializada, enquanto o coliving procura responder às novas demandas habitacionais surgidas em ambientes urbanos marcados pela mobilidade, pela flexibilização das relações de trabalho e pelo aumento dos custos de moradia.

3.1 Diferenças estruturais

A primeira distinção relevante reside no objeto econômico predominante.

No built-to-suit, o elemento central da operação é a criação de um ativo imobiliário concebido especificamente para determinado usuário.

A personalização do imóvel constitui a essência do negócio.

A construção, a adaptação ou a reforma do empreendimento são realizadas em função das necessidades operacionais previamente identificadas pelo futuro ocupante.

No coliving, ao contrário, o núcleo da operação não consiste na personalização do imóvel, mas na forma de sua utilização.

O valor econômico do empreendimento decorre da combinação entre espaço privativo, compartilhamento de áreas comuns e disponibilização de serviços integrados.

A experiência de ocupação torna-se parte relevante do próprio objeto contratual.

3.2 Diferenças na alocação de riscos

A distribuição dos riscos constitui um dos aspectos mais relevantes para compreender a lógica econômica desses institutos.

No BTS, o investidor assume inicialmente os riscos relacionados:

• à aquisição do terreno;
• à obtenção de licenças;
• ao financiamento da construção;
• à execução da obra;
• ao cumprimento das especificações técnicas.

Contudo, após a conclusão do empreendimento, parcela significativa dos riscos econômicos é transferida ao ocupante por meio da celebração de contratos de longa duração e de cláusulas que asseguram a recuperação do investimento realizado.

É precisamente essa transferência contratual de riscos que justifica a disciplina diferenciada introduzida pelo art. 54-A da Lei do Inquilinato.

No coliving, a situação é distinta.

O operador do empreendimento permanece continuamente exposto aos riscos relacionados:

• à taxa de ocupação das unidades;
• à manutenção dos serviços oferecidos;
• à atratividade comercial do empreendimento;
• à rotatividade dos ocupantes;
• à gestão dos espaços compartilhados.

Os usuários normalmente assumem obrigações mais limitadas e flexíveis, compatíveis com a natureza transitória que frequentemente caracteriza esse modelo habitacional.

3.3 Público-alvo e finalidade econômica

Outra diferença fundamental refere-se ao público destinatário de cada modalidade.

O BTS dirige-se predominantemente a:

• empresas;
• indústrias;
• operadores logísticos;
• hospitais;
• centros educacionais;
• grandes redes comerciais.

Trata-se, portanto, de instrumento essencialmente empresarial.

Sua finalidade consiste em viabilizar infraestrutura adequada ao exercício de atividades econômicas especializadas.

O coliving, por sua vez, volta-se principalmente para:

• estudantes;
• jovens profissionais;
• expatriados;
• trabalhadores remotos;
• profissionais em mobilidade constante;
• indivíduos que buscam soluções habitacionais flexíveis.

Sua finalidade econômica não reside na implantação de infraestrutura produtiva, mas na oferta de uma alternativa habitacional capaz de conciliar acessibilidade financeira, conveniência e integração comunitária.

3.4 Complexidade contratual

Embora ambos sejam frequentemente associados à categoria dos contratos atípicos ou híbridos, a complexidade manifesta-se de forma distinta em cada instituto.

No BTS, a complexidade decorre da articulação entre construção, financiamento e locação.

No coliving, decorre da combinação entre ocupação imobiliária, prestação de serviços, convivência comunitária e gestão compartilhada de espaços.

Enquanto o BTS desafia principalmente as categorias tradicionais do direito contratual empresarial, o coliving projeta seus efeitos simultaneamente sobre o direito civil, o direito imobiliário, o direito urbanístico, o direito do consumidor e o direito condominial.

4. Perspectivas de direito comparado

A expansão internacional dessas modalidades demonstra que os desafios enfrentados pelo direito brasileiro não constituem fenômeno isolado.

Ao contrário, inserem-se em um movimento global de transformação das relações imobiliárias.

4.1 O built-to-suit no direito estrangeiro

O built-to-suit consolidou-se inicialmente nos Estados Unidos como instrumento de financiamento imobiliário corporativo.

A flexibilidade contratual característica do sistema norte-americano favoreceu o desenvolvimento de operações altamente sofisticadas envolvendo:

• fundos imobiliários;
• investidores institucionais;
• grandes empresas ocupantes.

Posteriormente, o modelo difundiu-se por diversos países europeus, especialmente em setores logísticos, industriais e hospitalares.

Em muitos desses ordenamentos, o BTS continua sendo disciplinado predominantemente pela autonomia contratual, sem a existência de legislação específica comparável ao art. 54-A da Lei do Inquilinato brasileira.

Nesse aspecto, o ordenamento brasileiro destaca-se por ter conferido reconhecimento legislativo expresso a uma prática originalmente construída pelo mercado.

4.2 O coliving no direito estrangeiro

O coliving experimentou forte crescimento em centros urbanos globais como:

• Nova York;
• Londres;
• Berlim;
• Amsterdã;
• Madri;
• Singapura.

Sua expansão decorreu principalmente do aumento dos custos habitacionais e da transformação dos padrões de moradia.

Os desafios jurídicos enfrentados nesses países apresentam significativa semelhança com aqueles observados no Brasil.

Entre as principais questões discutidas destacam-se:

• definição da natureza jurídica dos contratos;
• compatibilidade com normas urbanísticas;
• impactos sobre o mercado residencial tradicional;
• proteção dos ocupantes;
• responsabilidade dos operadores.

Algumas cidades passaram a criar regulamentações específicas para empreendimentos de coliving, especialmente no âmbito urbanístico e habitacional, evidenciando uma tendência de progressiva institucionalização do modelo.

5. Tendências regulatórias e desafios futuros

A evolução desses institutos sugere que o direito imobiliário continuará a sofrer profundas transformações nas próximas décadas.

No caso do BTS, os debates tendem a concentrar-se em temas como:

• securitização de recebíveis;
• fundos de investimento imobiliário;
• financiamento privado de infraestrutura;
• tributação das operações estruturadas.

No âmbito do coliving, os desafios mostram-se ainda mais amplos.

Questões relacionadas:

• à proteção dos ocupantes;
• à incidência das normas consumeristas;
• à regulamentação urbanística;
• à responsabilidade civil dos operadores;
• à utilização de plataformas digitais de intermediação;

provavelmente ocuparão posição central na agenda doutrinária e jurisprudencial dos próximos anos.

Além disso, o avanço das tecnologias digitais, da inteligência artificial aplicada à gestão imobiliária e das plataformas de contratação eletrônica tende a produzir novos modelos híbridos cuja disciplina jurídica exigirá soluções ainda mais sofisticadas.

Conclusão

O built-to-suit e o coliving figuram entre as manifestações mais expressivas da renovação experimentada pelo direito contratual e imobiliário no século XXI. Ambos evidenciam que as categorias jurídicas tradicionais, embora ainda indispensáveis à compreensão sistemática do ordenamento, mostram-se cada vez mais tensionadas pela complexidade das relações econômicas contemporâneas, marcadas pela especialização funcional, pela sofisticação dos modelos de negócio e pela crescente interdependência entre os agentes econômicos.

O built-to-suit consolidou-se como instrumento sofisticado de desenvolvimento imobiliário e financiamento empresarial, caracterizado pela integração entre investimento, construção e ocupação de longo prazo. Sua estrutura demonstra a capacidade do direito privado de absorver novas realidades econômicas sem romper com os princípios fundamentais que asseguram a estabilidade das relações jurídicas, notadamente a boa-fé objetiva, a função social do contrato, a segurança jurídica e a autonomia privada.

O coliving, por sua vez, reflete as transformações urbanas, demográficas e culturais que remodelam as formas contemporâneas de habitação. Sua expansão desafia o intérprete a revisitar conceitos tradicionais relacionados à moradia, à posse, à locação e à prestação de serviços, exigindo uma abordagem menos formalista e mais atenta à função econômica e social efetivamente desempenhada pelas estruturas negociais.

Em perspectiva mais ampla, ambos os institutos revelam que a evolução do direito privado não se limita à criação de novos instrumentos de organização patrimonial, mas corresponde a um processo contínuo de adaptação das categorias jurídicas às exigências concretas da vida social. A propriedade, a posse e os contratos permanecem elementos centrais da convivência humana organizada; contudo, sua disciplina normativa deve conservar suficiente flexibilidade para acompanhar as transformações econômicas e culturais que caracterizam cada época histórica.

A crescente difusão dessas modalidades negociais indica que o estudo dos contratos imobiliários contemporâneos continuará a ocupar posição de destaque na agenda da pesquisa jurídica. Questões relacionadas à tributação dessas operações, à incidência das normas consumeristas, à disciplina urbanística dos empreendimentos, à utilização de plataformas digitais de intermediação e aos impactos dessas novas formas de ocupação sobre o mercado imobiliário tradicional constituem campos particularmente promissores para futuras investigações doutrinárias e jurisprudenciais.

Mais do que simples inovações negociais, o built-to-suit e o coliving representam expressões concretas da permanente capacidade adaptativa do direito. Em ambos os casos, observa-se o esforço de harmonizar liberdade econômica, eficiência alocativa, segurança jurídica e realização dos fins humanos e sociais que conferem legitimidade à ordem jurídica. Nessa medida, tais institutos ilustram não apenas a evolução das técnicas contratuais, mas também a contínua busca do direito por soluções capazes de conciliar estabilidade normativa e transformação social.

6. Repercussões jurisprudenciais

A consolidação do built-to-suit no ordenamento jurídico brasileiro não decorreu exclusivamente da intervenção legislativa promovida pela Lei nº 12.744/2012. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça desempenhou papel relevante na construção dos contornos jurídicos do instituto, especialmente ao reconhecer a especificidade econômica dessas operações e a legitimidade de soluções contratuais destinadas à proteção do investimento realizado pelo empreendedor.

Embora o Tribunal não tenha desenvolvido uma teoria autônoma e sistemática sobre o built-to-suit, suas decisões revelam o reconhecimento de que tais operações não se confundem integralmente com a locação urbana tradicional. Em diversos julgados, observa-se a valorização da finalidade econômica do negócio e da autonomia privada na distribuição dos riscos inerentes ao empreendimento, especialmente quando a remuneração pactuada incorpora não apenas a fruição do imóvel, mas também a recuperação dos recursos empregados em sua aquisição, construção ou adaptação.

A jurisprudência também tem prestigiado a força obrigatória das cláusulas livremente pactuadas em contratos empresariais complexos, desde que observados os limites impostos pela boa-fé objetiva, pela função social do contrato, pela proporcionalidade e pela vedação ao enriquecimento sem causa. Tal orientação revela crescente sensibilidade à dimensão econômica dos negócios jurídicos contemporâneos e à necessidade de preservação do equilíbrio contratual em operações de elevado grau de sofisticação.

No que se refere ao coliving, ainda não se verifica a formação de jurisprudência consolidada sobre sua natureza jurídica específica. Os precedentes existentes concentram-se em situações análogas, especialmente aquelas relacionadas à locação fracionada de imóveis, à hospedagem atípica e à utilização intensiva de unidades residenciais por ocupantes sem vínculo permanente entre si.

Nesses casos, o Superior Tribunal de Justiça tem ressaltado a necessidade de distinguir as modalidades de hospedagem das locações regidas pela Lei nº 8.245/1991, reconhecendo que determinadas formas de ocupação caracterizadas por alta rotatividade de usuários e oferta de serviços agregados podem afastar a incidência do regime locatício tradicional. O Tribunal também tem enfatizado a relevância das convenções condominiais e da destinação econômica do imóvel, entendendo que o exercício do direito de propriedade deve harmonizar-se com os interesses legítimos da coletividade condominial.

Outro aspecto recorrente na jurisprudência consiste na valorização da boa-fé objetiva como princípio estruturante das relações contratuais. O STJ tem reiteradamente afirmado que os deveres anexos de lealdade, cooperação, transparência e confiança integram o conteúdo dos contratos, podendo seu descumprimento gerar consequências jurídicas independentemente da violação de obrigações expressamente previstas.

Em síntese, embora ainda não exista jurisprudência abundante e específica sobre o built-to-suit e o coliving como categorias autônomas, os precedentes atualmente disponíveis demonstram uma tendência consistente de interpretação funcional dos contratos, orientada pela análise da finalidade econômica do negócio, pela preservação da autonomia privada e pela observância dos princípios fundamentais do direito contratual contemporâneo. É previsível que, à medida que essas modalidades se difundam, novos debates surjam em torno da qualificação jurídica dos contratos, da incidência das normas consumeristas, da compatibilidade urbanística dos empreendimentos e da responsabilidade civil dos agentes envolvidos.

7. A função social dos contratos imobiliários contemporâneos

A evolução das estruturas contratuais examinadas neste estudo evidencia que a função social do contrato deixou de ser concebida como mero limite externo à autonomia privada para assumir papel ativo na conformação do próprio conteúdo das relações negociais. Na dogmática contemporânea, o contrato já não é compreendido exclusivamente como instrumento de satisfação de interesses individuais, mas também como mecanismo de coordenação de atividades econômicas e de realização de valores socialmente relevantes.

A moderna teoria contratual reconhece que a liberdade de contratar permanece elemento indispensável da ordem econômica e da livre iniciativa. Todavia, essa liberdade não pode ser interpretada de forma isolada, abstraída dos efeitos que os negócios jurídicos produzem sobre terceiros, sobre o mercado e sobre a coletividade. A autonomia privada continua a constituir fundamento essencial do vínculo contratual, mas seu exercício encontra sentido na medida em que se harmoniza com as exigências da boa-fé, da justiça contratual e da função social.

No caso do built-to-suit, a função social manifesta-se na promoção da atividade produtiva, na viabilização de investimentos de longo prazo, na geração de empregos, na circulação de riquezas e na criação de infraestrutura apta a fomentar o desenvolvimento econômico regional. Trata-se de instrumento que, ao permitir a adequada alocação de recursos e a racionalização dos investimentos empresariais, transcende os interesses imediatos dos contratantes e projeta efeitos positivos sobre a dinâmica econômica mais ampla.

No coliving, por sua vez, a função social revela-se na busca por soluções habitacionais compatíveis com as transformações urbanas contemporâneas, favorecendo formas mais eficientes de utilização dos espaços, ampliando o acesso à moradia e possibilitando novas modalidades de convivência comunitária. Em um cenário marcado pelo crescimento dos centros urbanos e pela elevação dos custos habitacionais, tais empreendimentos procuram responder a demandas concretas relacionadas à mobilidade, à acessibilidade e à sustentabilidade da ocupação urbana.

Sob essa perspectiva, ambos os institutos demonstram que a propriedade e os contratos não devem ser analisados exclusivamente como mecanismos de apropriação e circulação patrimonial. Constituem, antes, instrumentos jurídicos destinados a ordenar a cooperação social, viabilizar atividades economicamente úteis e promover as condições materiais necessárias ao desenvolvimento da pessoa e da vida em comunidade. É precisamente nessa convergência entre liberdade, utilidade econômica e realização de fins socialmente valiosos que se revela o sentido mais profundo da função social no direito privado contemporâneo.

8. Desafios dogmáticos e perspectivas de evolução

A expansão dos contratos imobiliários contemporâneos suscita questões que transcendem os limites tradicionais do direito civil e desafiam categorias dogmáticas cuja elaboração remonta, em grande medida, aos paradigmas econômicos e sociais da modernidade. A crescente complexidade das relações negociais tem revelado a insuficiência de modelos interpretativos excessivamente vinculados à tipologia contratual clássica, exigindo instrumentos conceituais capazes de apreender realidades econômicas cada vez mais dinâmicas e multifacetadas.

Entre os desafios mais relevantes destacam-se a progressiva hibridização das categorias contratuais, a insuficiência dos modelos tradicionais de tipificação legislativa, a ampliação dos espaços de autonomia privada nas relações empresariais complexas, a necessidade de compatibilizar inovação econômica e proteção jurídica dos contratantes, bem como a crescente interação entre diferentes ramos do ordenamento, especialmente o direito civil, o direito empresarial, o direito urbanístico e o direito do consumidor.

Esses fenômenos evidenciam que a teoria geral dos contratos continuará a desempenhar papel central na compreensão das novas estruturas negociais. Com efeito, à medida que a realidade econômica se afasta dos modelos negociais típicos que serviram de base à construção das categorias clássicas, torna-se cada vez mais necessária uma abordagem capaz de identificar a função desempenhada pelo negócio jurídico no contexto concreto em que se insere.

Nesse cenário, observa-se uma gradual transição de modelos classificatórios rigidamente tipológicos para métodos de interpretação orientados pela função econômica e social dos contratos. Sem negar a relevância das categorias tradicionais, a dogmática contemporânea tende a reconhecer que a compreensão adequada de determinados negócios exige a consideração de sua finalidade prática, da distribuição de riscos estabelecida pelas partes e dos efeitos produzidos na esfera jurídica e econômica dos envolvidos.

Mais do que enquadrar determinado negócio em uma categoria abstratamente concebida pelo legislador, o intérprete passa a investigar a operação econômica subjacente ao contrato, os interesses concretamente perseguidos pelos contratantes e a função que o instrumento desempenha no âmbito da circulação de riquezas e da organização das atividades sociais. O centro de gravidade da análise desloca-se, assim, da forma para a função, sem que isso implique abandono da segurança jurídica proporcionada pelas construções dogmáticas tradicionais.

Essa transformação metodológica figura entre os fenômenos mais significativos experimentados pelo direito privado contemporâneo. Ela revela a progressiva adaptação da ciência jurídica a uma realidade econômica marcada pela inovação constante, pela complexidade organizacional e pela crescente interdependência entre os diversos setores da vida social, exigindo do jurista uma postura simultaneamente fiel à coerência sistemática do ordenamento e sensível às exigências concretas do mundo contemporâneo.

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BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1990.

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: Presidência da República, 1991.

BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal e estabelece diretrizes gerais da política urbana. Brasília, DF: Presidência da República, 2001.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.

BRASIL. Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para disciplinar a locação nos contratos built-to-suit. Brasília, DF: Presidência da República, 2012.

BRASIL. Lei nº 13.874, de 20 de setembro de 2019. Institui a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica e estabelece garantias de livre mercado. Brasília, DF: Presidência da República, 2019.

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